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房贷证券化时机未成熟

  房贷证券化在中国的推开,远不是美国模式或德国模式那样非此即彼般简单的问题,恰恰相反,它面临的正是国情相适问题。

  近日,随着按揭贷款问世十周年期满,房贷证券化话题不甘沉寂,再度兴起:建行房地产金融业务部副总经理徐迪不久前在北京的一次会议上透露,该行新一轮房地产抵押贷款证券化方案经修订后已提交至有关部门。

  如果笔者记忆无误,这已是建行第三次上报相关方案,这期间,用“好事多磨”一词以形容房贷证券化之路,想来不会有人表示异议。这样,一方面是商业银行“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”,另一方面是监管部门“如临深渊、如履薄冰”,个中意味可谓深矣。

  作为21世纪全球金融结构调整及金融工具创新的最重要内容之一,房贷证券化在中国的逐步推开乃大势所趋。更何况,除去通常意义上的诸多优点外,房贷证券化对于时时面临流动性陷阱并亟待提高资本充足率的国有银行来说,其现实意义更是极具针对性。

  然而,正如徐迪先生在论及房贷证券化之焦点所在———表内、表外模式时所强调,“哪国的模式并不重要,而是要看哪种模式更适合中国的实际情况”。事实上,房贷证券化在中国的推开,远不是美国模式或德国模式那样非此即彼般简单的问题,恰恰相反,它面临的正是国情相适问题。

  即便抛开老生常谈中的法规滞后、人才匮乏、信用缺失等障碍不谈,单以当前形势而言,房贷证券化便有以下难题尚待解决:

  首先,统计显示,国内房地产市场已持续5年高速增长,平均增速高达25%左右。住房抵押贷款余额在1993年时是19亿,在1998年达到426亿,1999年为1358亿,2000年为3377亿,2001年为5598亿,2002年为8253亿。截至2003年4月,各商业银行房地产贷款余额更是达18357亿元,占商业银行各项贷款余额的17.6%,其中个人住房贷款余额为9246亿元,占商业银行各项贷款余额的8.9%。

  针对该种近乎超常规的增长,6月13日,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号文),旨在平抑一定程度上已然隐现的泡沫,以此而论,急推房贷证券化岂非与此背道而驰?

  其次,由于近期并未完全消除的人民币升值压力,当前央行正处于“追二兔”困境:一方面,因外汇占款快速增加而导致货币投放不断放大,另一方面,又因准备金率上调等紧缩政策而导致市场利率上扬从而诱使游资加速入境。在此情况下,已有专业人士对可转债扩容表示疑义,指其可为“资金洼地”,为此,一之为甚,岂可再乎,因利率管制而形成的按揭贷款高回报,怎能避免火上浇油?

  再次,随着入世承诺全面开放金融市场期限的临近,各中资银行,尤其是国有银行正以前所未有的紧迫感加紧压缩不良贷款。在此过程中,通过自身利润的提升,加大坏账核销,显然已是当务之急。因此,如果按照监管层的要求,对房贷证券化实行表外模式,那么,切去按揭贷款这样一块低风险、高回报的优质业务,反去追求因国家信用垫付而并未呈现燃眉之急的流动性,是不是有剜肉补疮的味道?

  此外,房贷证券化横跨银行、证券两大部门,结合沪深股市持续低迷之现状,尽管我们一再反对政策救市的做法,但从实情出发,以此疲弱行情,又怎能承受反为银行注资之重任?而从债市的情况来说,一者收益率已然高企,再者规模着实有限,以此“鸡蛋”,如何“击石”?

  所以说,但凡一件事情要成功,所仰仗者无非天时、地利、人和,通过上面的分析,可以清楚地看到,房贷证券化既然“时不利兮”,那就难免“骓不逝”了。(葛丰)

[来源:千龙网

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